龙泉驿人的朋友圈这两天有点热闹。 龙湖驿都天街定在11月13日开业，位置就在驿都大道边上、地铁2号线行政学院站旁边，商业建筑面积约14万平方米，是龙湖商业在成都的第11座天街。 说等了多年不是夸张。 这个项目2022年4月14日就奠基了，配套的超高层塔楼去年6月封顶，中间经历了疫情尾期、商业地产下行、品牌收缩几轮折腾。 现在围挡拆了，品牌进场了，保洁在做，开业日子定了。 1、它改的是城东人的消费半径 龙泉驿最尴尬的地方，是住的人多、购物的地方少。 大面、十陵、东安湖、经开区，这些年住宅一栋栋交付，人口进来了，但商业一直是短板。 驿都天街的做法是贴着地铁站建。 2号线行政学院站，属于典型的上班族的线，往西一路到春熙路、天府广场，往东是龙泉驿城区。 这类站点最大的价值不是游客，是每天两次的固定人流。 商业贴着这种站点，做的是下班顺手买菜、周末带娃看电影的生意。 所以我判断，这座天街对城东的意义，不在于它有多高端，而在于它把进城消费变成就地消费，一年能省下几十次往返。 再往深一层看，城东的人口结构跟城南不一样。 龙泉驿的基本盘是经开区、汽车城这一片的产业人口，加上大面、十陵这些年交付的大量刚需和改善小区。 这群人有个共同点是工作日忙、周末想省事、对价格敏感。 这类客群撑起的商业，一定是一站式、能带娃、吃完饭还能顺便办点事的形态，不是靠网红店打卡。 所以我看这座天街，重点不在它引进了多少首店，而在它能不能把这群人的周末留在本地。 2、招商结构说明它想清楚了要做什么 公开信息里有两个数字很关键， 近300个品牌，超50%是区域首进，约30%是区域独家。 这两个比例说明，它的打法不是跟春熙路、太古里抢品牌，而是做这一片只有我这儿有。 餐饮、影院、超市、亲子、健身这些高频业态是基本盘，再配一部分首进品牌做话题。 这是典型的区域型购物中心的思路，拼复购，不拼打卡。 这个思路是对的，也是有风险的。 对的地方在于，城东的居住人口密度足够撑起一家区域Mall；风险在于，首进品牌往往签的是短约，开业热闹，两年后能不能续，取决于客流能不能转化成营业额。 目前项目出租率对外披露在96%左右，在成都零售市场空置率还在11%以上的当下，这个数字不算差。 3、成都的商业已经进入存量搏杀阶段 全市商业存量九百多万平方米，每年还有新项目入市，消费者总量就那么多，新场子开的每一家店，背后都是老场子关的一家店。 这种环境里，区域型Mall活得好的，一定是把日常生活做扎实的，超市好不好逛、孩子有没有地方放、吃完饭能不能顺便剪个头发。 驿都天街对龙泉驿是补课，不是造神话。 补的是十年欠下的商业配套，不是房价的想象力。 我一直觉得，一个片区成熟不成熟，看四个东西：学校、医院、商场、地铁。 龙泉驿前三个里，学校和医院这几年补得快，商业是最后一块。 这块补上，片区的自住舒适度会上一个台阶；但投资价值是另一回事。 对租房市场，这类项目的影响反而更直接。 城东的租客以经开区上班族和刚毕业的年轻人为主，他们选房子的第一标准是下楼有没有吃的、周末有没有地方去。 一座14万平方米的商场落地，会把这个片区的租房吸引力抬一档，尤其是步行十五分钟范围内的房子。 但租金的涨幅通常滞后半年到一年，而且会被房源供应量摊薄，这一片这两年交付的新盘不少，供给是充足的。 一个商场改变不了一座城，但能让几十万人的周末过得舒服一点。 特别